In meiner anwaltlichen Praxis läuft es immer gleich: Im Falle der Inanspruchnahme des Verkäufers wegen Mängeln der Immobilie verteidigt sich dieser regelmäßig mit 2 Argumenten:
- Der Käufer habe doch besichtigt und Unterlagen erhalten und
- es gelte der Haftungsausschluss.
Der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 79/23) hat (erneut) entschieden, dass das nicht einmal die halbe Wahrheit ist.
Das erste Argument soll heißen, der Käufer sei über die Mängel informiert. Hintergrund ist § 442 BGB. Diese Norm regelt schlicht, dass man wegen offensichtlicher Mängel keine Ansprüche geltend machen kann. Logisch, wer trotzdem kauft, trägt das Risiko. Die offene Frage ist jedoch: was hat der Käufer während der Besichtigung(en) an Mängeln wahrgenommen? Das ist eine Frage des Einzelfalles, die der Beweisführung der Parteien und der Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt.
Hilflos ist auch der Verweis des Verkäufers auf überlassene Unterlagen. Beispiel: Soll etwa die Übergabe dreier Leitz-Ordner an den Käufer, in denen sich an irgendeiner Stelle ein Hinweis auf verdeckte Mängel ergibt, zur Kenntnis des Käufers darüber führen? Wohl nicht, sagt der BGH an anderer Stelle zum Upload von Unterlagen in die Cloud, V ZR 77/22. Unterlagen helfen dem Verkäufer also nur bedingt und wenn sie wirklich zum Mangel passen.
Im konkreten Fall ergaben sich aus dem Exposé des Maklers folgende Informationen für die Käufer:
- Baujahr 1904
- Kernsanierung 1999
- eine Außenwand weist Feuchtigkeitsmängel auf.
Baujahr und der Feuchtigkeitsmangel wurden im notariellen Kaufvertrag in den typischen Haftungsausschluss mit aufgenommen. Zudem hatten die Käufer die Wohnungen mehrfach mit einem Architekten besichtigt. Offensichtliche Mängel waren: sichtbare Probebohrungen, entfernter Putz, entfernter Oberboden, Freilegung der Erde bis unterhalb der Drainage.
Man könnte somit denken, der Verkauf sei völlig transparent und die Mängel den Käufern bekannt. Die hier verkürzt dargestellte „Transparenz“ genügt dem BGH allerdings nicht. Dieser stellt schlicht fest:
„Die … bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen stellt … einen Sachmangel … dar.“
Das Gericht stellt fest, dass
- nicht jede Feuchtigkeit etwa in einem Keller (!) ein Mangel ist
- der bei Altbauten übliche Standard dann nicht maßgebend ist, wenn die Trockenheit der Räume für deren Verwendung notwendig ist
- Räume im Souterrain dem Wohnen dienen.
Das zweite Argument hat seinen Hintergrund in § 444 BGB. Diese Norm hebelt den Haftungsausschluss u. a. dann aus, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Arglist ist ein spezifischer Verschuldensmaßstab. Darum gibt es in Prozessen viel Streit. Häufig erhebt das Gericht dazu Zeugenbeweis – ein hilfloses Unterfangen. Oder inwieweit soll es hilfreich sein zu erfahren, dass etwa der Sohn der Verkäuferin nichts von Mängeln wisse? Es geht doch um das Wissen der Verkäuferseite (oder Dritter, etwa Makler). Arglist wird also indiziell bewiesen. Im konkreten Fall wurden die Mängel bagatellisiert. Für den dadurch beim Käufer erweckten Anschein, es sei ansonsten alles in Ordnung, haftet der Verkäufer.
Haftungsausschlüsse sind vertraglich zulässig. In notariellen Kaufverträgen sind sie meist schlecht formuliert. Hier zirkulieren teilweise Klauseln, die den aktuellen Rechtsstand nicht wirklich abbilden. Dennoch sind sie tägliche Praxis. Mit einem Haftungsausschluss werden die Hürden der Käufer für ihre Ansprüche deutlich höher. Aber der BGH hilft:
Im konkreten Fall behaupteten die Kläger im Prozess, die Verkäufer hätten ihrem Architekten gegenüber die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel durch die Gemeinschaft der Wohneigentümer als erledigt erklärt. Dafür wurde dieser als Zeuge benannt. Dem ist das Instanzgericht (OLG Köln) nicht nachgegangen. Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Die Behauptung als wahr unterstellt, läge eine arglistige Täuschung der Verkäufer vor.
Arglist der Verkäufer könne sich aber auch daraus ergeben, dass die Feuchtigkeit für die Käufer eben nicht (ausreichend) erkennbar gewesen ist. In diesem Fall besteht eine erweiterte Offenbarungspflicht des Verkäufers. Das betrifft natürlich nur die nicht sichtbaren Mängel. Im konkreten Fall, so der BGH, sei der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsachen (Feuchtigkeit) nicht gegeben, sondern bagatellisiert worden. In dieser Hinsicht hält der BGH den Informationsstand der Käufer für nicht ausreichend. Wörtlich heißt es im Urteil: „Die selektiven Hinweise waren geeignet, die Erwartung zu wecken, dass die Wohnungen abgesehen von dem konkreten Feuchtigkeitsschaden an einer Wand trocken sind.“
Im Ergebnis sind Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Übergabe des Besitzes erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft, so der BGH.
Die Entscheidung zeigt, dass der Informationsstand des Käufers dem Erwerbszweck entsprechen muss. Mit anderen Worten, wer in der Immobilie wohnen will, muss wissen, ob sie dazu tatsächlich geeignet ist. Gleiches gilt für die gewerbliche Nutzung. Und sobald das Thema „Mängel“ zwischen den Vertragspartei aufkommt, ist nicht nur spezifisch und korrekt, sondern auch umfassend zu informieren. Schädlich für den Verkäufer ist es immer, entscheidungserhebliche Fakten vorzuenthalten.
Schließlich zeigt dieses Urteil, wie wichtig gute vertragliche Klauseln sind. Sind den Parteien Mängel bekannt, ist nach meiner Ansicht für die notarielle Praxis des Haftungsausschlusses kein Raum mehr. Vielmehr muss in diesen Fällen ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Parteien vertraglich vereinbart werden.