Unsere Kanzlei vertritt mehrere Mandanten in zivilrechtlichen Holzschutzprozessen. Es geht um Schadensersatz. Ein mühsames, aber mitunter lohnendes Unterfangen. Hier gilt allerdings beides nicht: der Prozess war extrem aufwändig, das Ergebnis ernüchternd.
Zentrale Frage: wer ist schuld? Antwort: der Richter. Die Sache wurde als obligatorische Einzelrichtersache behandelt: zentraler Fehler. Der Einzelrichter der 21. Kammer war komplett überfordert. Das hat sich während der gesamten Verfahrensdauer von 3 1/2 Jahren gezeigt. OT nach Augenschein des Hauses. „Ja, was machen wir denn jetzt?“. Eröffnungssatz jeder Sitzung: „Haben die Parteien noch etwas vorzutragen?“. Ansonsten: Verfahrensleitung? Fehlanzeige. Fragen an den Kläger? Keine. Hinweise an die Parteien? Ach nö, da mache man sich ja befangen!? § 139 ZPO? Unbekannt!
Diese Woche kam das Urteil. Eine Frechheit. Das Rubrum: fehlerhaft. Bislang habe ich im Urteil 26 (!) grammtikalische Fehler und Fehler im Syntax gefunden. Teilweise sinnentstellend. Allein zum Tatbestand habe ich beantragt, 9 Fehler zu korrigieren. Schon das zeigt eine extrem schlampige Arbeit. Die Entscheidungsgründe dann: Dr. Jekyll und Mr Hyde. Im Einzelnen:
Der Kläger hat durch unsere Kanzlei vortragen lassen, die Gerüche seien durch sogenannte Chloranisole begründet. Wörtlich heißt es dazu richtig in den Entscheidungsgründen: „Ein Mangel der Kaufsache lag so bereits in dem … Geruch/Gestank als solchen (sic!) des Hauses.“ Und weiter: „Ein Geruch von der Art und vor allem der Intensität, wie sie hier bei der Inaugenscheinnahme der Raumluft festgestellt werden konnte, ist auch bei älteren Immobilien weder üblich noch zu erwarten.“
Damit geht ein weiteres Landgericht in Deutschland davon aus, dass der durch Chloranisole entstehende unangenehme Geruch an Inventar und Bewohnern derartiger Häuser kaufrechtlich als Mangel zu behandeln ist. Immerhin.
Das Urteil ist auch in anderer Hinsicht richtig. So war das Grundstück von einem Makler vermittelt worden. Im Rahmen der Besichtigungen hatte dieser auf Nachfrage zum Geruch im Haus sinngemäß erklärt, mit dem Haus sei alles in Ordnung. Dazu das Gericht: „ … Die Belastung mit seinerzeit zum Einsatz gekommene (sic!) Holzschutzmittel (sic!) wie etwa „Lindan“ und der Geruch solcher Häuser ist jedenfalls dem relevanten Personenkreis von Immobilienmaklern durchaus bekannt.“ Die Erklärung des Maklers bezeichnet das Gericht als arglistig. Schließlich sei diese Arglist des Maklers dem Verkäufer zuzurechnen. Immerhin.
Der aufmerksame Leser wird sich nun sagen, dann war doch alles klar, und sich bereits denken, wie dieser Rechtsstreit wohl ausgegangen sein müsste. Aber, obwohl das Gericht einen Mangel der Sache und weiter eine Arglist des Maklers feststellte und diese dem Verkäufer zurechnete, wurde die Klage abgewiesen!? Das Gericht stützt sich dazu überraschenderweise auf § 442 Absatz 1 Satz 1 BGB. Diese Norm lautet: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Dazu muss man wissen, dass Kenntnis in diesem Sinne nur eine positive Kenntnis ist. Das Gericht führt lediglich aus, der Geruch sei „ … dem Kläger und seiner Ehefrau bei der Besichtigung des Hauses aufgefallen (Hervorhebung von mir).“ Dass das als Begründung einer positiven Kenntnis nicht ausreicht, dürfte sich jedem Leser erschließen. Aus Sicht des Landgerichts Frankfurt/Main wäre danach nämlich jede Frage an den Verkäufer/Makler hinsichtlich etwaiger Mängel für den Käufer rechtlich riskant. Dass das nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand. Zudem muss diese Kenntnis vom Verkäufer bewiesen werden, woran es hier fehlt. Vielmehr gilt nach ständiger Rechtsprechung, dass eine konkrete Frage nach Mängeln natürlich wahrheitsgemäß beantwortet werden muss. Erfolgt dies nicht, führt das zur Arglist. Kann die Frage nicht beantwortet werden, so muss das deutlich gemacht werden. In keinem Fall ist es zulässig, dass ein Makler auf die Frage nach etwaigen Mängeln eine Behauptung ohne nähere Kenntnis dazu abgibt.
Trotz dieses inakzeptablen Ergebnisses ist dieses Urteil für alle Betroffenen ein weiterer Schritt in die richtige Richtung. Das Bewusstsein für die Problematik von Emissionen aus der Verwendung von Holzschutzmitteln in den 1970er- und 1980er-Jahren in der Justiz wird größer.
Wir sind natürlich am OLG in der Berufung!